不動産査定
「住んでいる家がいくらで売れるの？」
自分の家を売ろうかな・・と思ったとき、まず初めに考えます。
そして、「それでは、いくらで売れるんだろう？！査定してもらえるのかな？！」 家を売るときに査定をしてもらうことは分かっているけど
次に、「査定ってどうするのだろう？しておいたほうがいいのだろうか？」
また、「査定してもらうのに、気を付けておかなくてはいけないことって？何だろう？」
という方のために、以下まとめさせて頂きました。
不動産査定とは？
そもそも査定とは、「調べ、評価をして、それに見合った金額決めること」です。財産を鑑定して価格を決めるのはもちろんのこと、社員の業績を評価して給与を決める際にも使います。
不動産査定は現在の市況で売れる価格を知るための方法です。不動産の査定は過去の取引情報・現在の市場動向・地域の特性に基づいて「この金額なら買う人がいます」という目安の金額です。お家を売りたい希望金額と、市場で売れる価格が違わないかを確認する作業にもなります
不動産査定額＝売却額ではありません。※不動産の査定額は売却額ではないです。
不動産の査定はどこに頼めばいいの？
地域密着型の会社への査定依頼がおすすめです。私たちは、問い合わせを前提に査定していますので、査定用のフォームが設定されていなかったり、問い合わせに時間がかかったりと手間はかかりますが、大手不動産が見逃しやすい地域などの査定が可能になります。
不動産の査定方法
不動産の査定方法は、「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。 売却の歳、不動産会社に物件の価格などを評価してらうことをいいます。土地、建物はこの世にまったく同じものが存在しないので、物件ごとに判断します。「簡易査定」と「訪問査定」共に、費用は一般的には無料です。 査定金額をもとに売り出し価格を決定することになります。
「簡易査定」とは？
簡易査定は、周辺の土地や建物の取引事例や、年に一度発表される土地の公示価格の情報に基づいて算出する方法で、概算価格を把握できます。お店に出向かず、売却希望物件の価格を算出してもらうことができます。
簡易査定に必要なものは、物件種別、所在地、土地形状、土地面積、建物面積、間取り、前面道路の幅、築年数の情報などです。※マンションは専有面積、向きなど「簡易査定」は、おおまかな金額が分かる。当日でも査定金額が分かるなどのメリットがあります。
「訪問査定」とは？
簡易査定のデータに追加して、専門の担当者が物件を実際に見て、状態を細かくチェック。図面では分からない住環境や眺望の良さが加味されます。また法務局や行政庁などで登記簿や法規制、上下水道等のインフラの整備状況等を調べて行われる詳細な査定です。実際に市場で取引されている市場相場価格に基づいて割り出されます。
不動産査定に必要な書類
訪問査定に必要なものは、以下のとおりです。
１登記簿謄本（最新でなくても良いです。最新版はさくらが法務局で取得します）
２公図（これは土地の境界や建物の位置を示した図面でこれがあれば、売却物件が特定できます）
３購入時の重要事項説明書
４売買契約書
５分譲時のパンフレット等
※家の前の道路が私道なら私道も売却の対象となります。その場合は私道分の謄本も用意しましょう。またリフォームした場合は履歴を時系列でまとめたもの。
自分の持ってる不動産の資料は実際に不動産の価格をつける方へのプレゼンでもありますので自分の持ってる坪数や一軒家の場合だったらソーラーパネルの発電量がどのくらいか等詳しく書いてあればあるほど査定ポイントになります。
太陽光やエネファーム等で節約している場合は「どのぐらい節約になっているか？」の資料も参考になります。
※マンションを査定する場合は、以下の書類が追加で必要です。
壁芯面積が分かる資料（壁芯面積とは壁の中心部分から測定した面積のことで、マンションの取引は壁芯面積を基準に行われています）マンションの壁芯面積は購入時の重要事項説明書などに記載があります。
家を売る際の流れ
（1）売却のご相談
（2）査定依頼
（3）物件調査・価格査定
（4）媒介のご契約
（5）売却活動
（6）不動産売買契約
（7）物件のお引渡し準備
（8）お支払い・お引渡し
「訪問査定」は物件のどこを見られますか？
「査定に来られる前に、家をきれいにしておかなくては！」 「きれいな方が高く売れそうだから、ハウスクリーニングしたほうがいいの？」 このように考える方は時々おられますが、見られてもいいように最低限片づけて、綺麗にしておくだけで十分です。◆主なポイント
１．土地の地形や形状
面している道路の状況 緑が多く住みやすい地域か。治安は良いか、静かな地域か。２．建物構造、住みやすさ
一戸建ての場合は築年数も影響をしてくるのですが、特に生活をする上で導線であったり家具の配置を決める為に生活しやすい間取りかどうかを査定の基準でもあります
- 構造躯体はかなり慎重にチェック
- 窓からの景観や日射具合、日当たり、風通しはいいか。
- カビが繁殖しにくいか、洗濯物が乾きやすいか。
- 雨漏りやシロアリの被害にあっていないか
- 耐震構造や防火性能のチェック
- 近所の住人の人柄
- 間取りと生活導線がどれぐらい確保できるか
- 天井の高さ、収納、室内導線、水回りなど使いやすいか。
- フローリングや備付の家具の質感は良いか
３．周辺環境も大きなポイント
商店街やコンビニ、駐車場の有無など利便性はよいか。
公園、公共施設のアクセス。
駅からの導線が踏切や幅の広い道路に遮られてなくスムーズか。
※マンションの場合は、専有部分はもちろん共用部分の構造や設備状況、維持管理についての状況も査定項目に含まれています。
日当たりや眺望のよさ、細かな収納の使い勝手など、データだけでは分からない物件の魅力が金額に反映されるので、簡易査定より高くなることがあるります。
また、マンションは一戸建てと違い高さや玄関やベランダの向きでも査定額が変わってきます。例えば低層階おりも高層階の部屋の方がたかかったり、ベランダが南向きなのか。部屋は角部屋か。マンションの敷地内の場所によっても査定額が変わってきます。
また、立地、景観やその場所が将来どんな発展がするのかも確認します。最寄駅付近であれば将来、スーパーや地域全体が便利になり、査定額も下がりにくいです。
マンションの共有部分も、家の玄関と言っていいほど来訪者に印象を与えるので、査定の大きなポイントになります。
不動産査定をしたけど、あまり納得いかなかった場合
不動産査定したあとは、そのまま売却の手続きを開始するのが通常の流れですが、査定したからと言って必ず売却しなくてもよいです。「査定してもらったけど、納得できない・・」と思った場合は、お断りして頂いてもかまいません。
他の不動産会社は、「高く査定します」と言いますが、不動産の価値や市場の相場はあまり変わらないので、売却額が変わることとはほとんどありませんが、担当者との会話が納得のいく会社を選んだほうが、気持ちがよいと思います。
※査定価格が差があるのは、会社ごとに算出方法が違いや、相場に加えて、売買実績があったりすることで価格はずれます。金額の根拠はしっかり確認してください。
